Inwestycje na Costa del Sol - jak kupić nieruchomość deweloperską?

Obawy przed skomplikowanym procesem zakupu nieruchomości w Hiszpanii są powszechne, jednak z odpowiednim przygotowaniem i wsparciem ekspertów, cała procedura może przebiec sprawnie, bez stresu i niespodzianek. 

Malownicze krajobrazy, łagodny klimat, piaszczyste plaże i bogata kultura Costa del Sol sprawiają, że jest to idealne miejsce na inwestycje. Potwierdzają to statystyki – w 2023 roku ponad 80% wszystkich transakcji nieruchomościowych w Hiszpanii zostało dokonanych przez obcokrajowców, a aż 20% z nich stanowili Polacy. 

Poniżej przedstawiamy szczegółowy przewodnik krok po kroku po procesie zakupu.

Krok 1: Rezerwacja nieruchomości i numer N.I.E.

Pierwszym krokiem na drodze do własnej nieruchomości w Hiszpanii jest podpisanie umowy rezerwacyjnej. Jest to kluczowy dokument, który zabezpiecza wybraną nieruchomość przed sprzedażą innemu nabywcy. Gdy tylko znajdzie się idealne miejsce – czy to luksusowy apartament z widokiem na morze, czy nowoczesny dom – podpisanie tej umowy i wpłata opłaty rezerwacyjnej (zazwyczaj od 6 000 do 15 000 EUR) gwarantują wycofanie go z rynku.

Jednym z nieodłącznych elementów procesu jest uzyskanie numeru N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero), który jest niezbędny przy każdej transakcji i będzie towarzyszył właścicielowi przez cały czas. Warto zająć się tym jak najszybciej, chociaż przy zakupie nowych inwestycji od dewelopera, numer ten będzie formalnie wymagany dopiero w dniu podpisania ostatecznego aktu notarialnego.

Krok 2: Umowa przedwstępna i bezpieczeństwo wpłat

Następny etap to zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży. Jest ona znacznie bardziej szczegółowa niż umowa rezerwacyjna i zawiera wszystkie kluczowe informacje o nieruchomości: cenę, harmonogram płatności oraz warunki sprzedaży. Na tym etapie zazwyczaj wpłaca się około 30% wartości nieruchomości, dlatego tak ważne jest, aby umowa była dobrze przygotowana, a jej warunki jasno określone.

Istotnym elementem zabezpieczającym jest fakt, że pieniądze wpłacane deweloperowi są objęte specjalnym ubezpieczeniem. Gwarantuje ono zwrot całej kwoty wraz z odsetkami w przypadku, gdyby deweloper nie spełnił wymogów umowy. 

W większości projektów po zapłacie 30% nie ma dalszych rat w trakcie budowy. Pozostałe 70% wartości jest płatne dopiero przy odbiorze kluczy.

Krok 3: Finansowanie zakupu – kredyt hipoteczny

Istnieje możliwość uzyskania kredytu hipotecznego w hiszpańskim banku na pozostałe 70% wartości nieruchomości. Co ważne, można go uzyskać na podstawie dochodów z Polski lub innego kraju, co stanowi znaczne ułatwienie w finansowaniu zakupu. Proces pozyskiwania kredytu jest tematem na osobne, szczegółowe omówienie.

Krok 4: Finał transakcji – akt notarialny i rejestracja

Gdy wszystkie wcześniejsze etapy są zakończone, przychodzi czas na podpisanie ostatecznej umowy kupna, zwanej w Hiszpanii escritura pública. Jest to akt notarialny, który oficjalnie przenosi własność nieruchomości na nabywcę. W tym momencie, w obecności notariusza, wpłacana jest pozostała część ceny nieruchomości, najczęściej w formie przelewu z kredytu hipotecznego lub środków własnych.

Ostatnim formalnym krokiem jest rejestracja aktu w rejestrze nieruchomości (Registro de la Propiedad), co ostatecznie kończy proces przeniesienia własności. Od tej chwili nabywca staje się pełnoprawnym właścicielem swojego kawałka raju w Hiszpanii.

Dodatkowe koszty i formalności, o których należy pamiętać

Poza ceną zakupu, należy uwzględnić dodatkowe opłaty i podatki. Jednym z nich jest podatek od aktów prawnych (stamp duty), który w Andaluzji wynosi 1,2% wartości nieruchomości. Do tego dochodzą opłaty notarialne oraz koszty rejestracji, które zazwyczaj wynoszą od 0,1% do 0,5% wartości zakupu. 

Warto podkreślić, że te wszystkie formalności są zazwyczaj prowadzone przez prawnika reprezentującego kupującego, co znacznie odciąża go od myślenia o nich.

Należy również pamiętać o ubezpieczeniu nieruchomości, które obejmuje ochronę przed zdarzeniami losowymi, takimi jak pożar, powódź czy kradzież. W przypadku zaciągnięcia kredytu hipotecznego, posiadanie takiego ubezpieczenia jest wymagane przez bank. 

Kluczowe jest, aby na każdym etapie transakcji być dobrze poinformowanym i zadbać o wszystkie formalności, najlepiej przy wsparciu doświadczonych ekspertów.