Najczęstsze pytania

Przy zakupie na rynku pierwotnym (nowe inwestycje deweloperskie) nasze wynagrodzenie pokrywa deweloper — cena, którą płacisz, jest taka sama jak przy zakupie bezpośrednio u niego; nasza obsługa nie podnosi jej ani o euro. Przy rynku wtórnym zasady ustalamy indywidualnie i zawsze na piśmie, przed rozpoczęciem współpracy. Nie pobieramy opłat wstępnych za pokazanie ofert ani za konsultację. Osobną kategorią są koszty transakcyjne (podatki, notariusz, rejestr, prawnik) — opisujemy je w pytaniu o koszty zakupu w Hiszpanii.

Zaczynamy od rozmowy o Twoich celach i budżecie, a każdą rekomendację poprzedzamy analizą lokalizacji, stanu prawnego oraz realnego potencjału najmu i wzrostu wartości. Trafiają do Ciebie tylko oferty, które sami uznalibyśmy za warte pieniędzy.

Reprezentujemy Ciebie, nie sprzedającego. Rekomendacje dobieramy pod Twoje cele i weryfikujemy przed przedstawieniem, prowadzimy Cię po polsku, negocjujemy w Twoim imieniu i towarzyszymy Ci aż do odbioru kluczy.

Oczywiście. Zamiast setek przypadkowych ogłoszeń otrzymasz krótką, dopasowaną listę nieruchomości spełniających Twoje kryteria — wybraną i sprawdzoną przez naszych ekspertów.

Tak — cały proces prowadzimy po polsku: od pierwszej rozmowy, przez prezentacje i negocjacje, aż po podpisanie aktu notarialnego. Tłumaczymy dokumenty, zanim je podpiszesz, jesteśmy obecni u notariusza (hiszpański akt — escritura — odczytywany jest na głos po hiszpańsku, wtedy wsparcie liczy się najbardziej) i kontaktujemy się z bankiem, deweloperem, wspólnotą i urzędami w Twoim imieniu. Obsługujemy również po hiszpańsku i angielsku. Nasze biuro znajduje się w Marbelli — zapraszamy do niego osobiście, choć całą współpracę można też poprowadzić w pełni zdalnie.

Zaczynamy od bezpłatnej rozmowy — telefonicznej lub wideo — w której ustalamy trzy rzeczy: budżet, cel zakupu i preferowaną lokalizację. Cel jest najważniejszy: inaczej dobiera się nieruchomość na własne pobyty, inaczej pod czysty zwrot z najmu, a jeszcze inaczej „na siebie” z wynajmem w okresach nieobecności (tu kluczowy jest np. regulamin wspólnoty dopuszczający najem turystyczny). Po rozmowie przygotowujemy zestaw dopasowanych ofert z realnymi kosztami zakupu i utrzymania, a dopiero potem umawiamy prezentacje — na miejscu lub online. Nie naciskamy na przyjazd: wielu klientów zaczyna od wideoprezentacji i przylatuje, gdy lista skróci się do dwóch–trzech pozycji.

Tak — to jedna z naszych głównych usług. Pomagamy uzyskać kredyt w zagranicznym banku na podstawie dochodów z Polski (umowa o pracę lub działalność), a także dochodów z pracy za granicą — w euro, funtach czy dolarach. Analizujemy zdolność kredytową, dobieramy bank i pilotujemy wniosek aż do uruchomienia finansowania.

Zależnie od kraju, finansowania i etapu inwestycji — zwykle od kilku tygodni do kilku miesięcy. Na każdym etapie dokładnie wiesz, co się dzieje i jaki jest kolejny krok.

Tak. W Hiszpanii wpłaty na etapie budowy chroni gwarancja bankowa — jeśli inwestycja nie dojdzie do skutku, środki są zwracane. Współpracujemy wyłącznie ze sprawdzonymi deweloperami o ugruntowanej pozycji.

Film w ofercie to materiał marketingowy — kręcony w najlepszym świetle, z najlepszych ujęć, często sprzed kilku miesięcy. Wideoprezentacja to połączenie na żywo, podczas którego to Ty decydujesz, gdzie skierować kamerę. Pokazujemy stan techniczny, widok z każdego okna i tarasu, faktyczne sąsiedztwo, stan części wspólnych, drogę dojazdową i odległość do sklepów czy plaży, a na życzenie nagrywamy dodatkowy materiał o konkretnej porze dnia — np. nasłonecznienie albo poziom hałasu. Prezentacja trwa zwykle 30–45 minut; nagranie przesyłamy, więc możesz do niego wrócić i skonsultować się z rodziną.

Tak. Hiszpańskie banki kredytują nierezydentów, w tym Polaków — zwykle do 60–70% wartości z wyceny bankowej, czyli z wkładem własnym 30–40% plus koszty transakcyjne z własnych środków. Bank poprosi m.in. o zeznania PIT za dwa lata, zaświadczenie o dochodach (lub dokumenty firmy), wyciągi z konta za 6–12 miesięcy i historię kredytową; dokumenty zwykle wymagają tłumaczenia przysięgłego. Zdolność liczona jest z relacji wszystkich rat — także kredytów w Polsce — do dochodu netto; typowy próg to 30–35%. Nie jesteśmy bankiem ani pośrednikiem kredytowym: kontaktujemy Cię z bankami finansującymi obcokrajowców i przeprowadzamy przez formalności.

Zakup w budowie ma realne zalety: niższą cenę na wczesnym etapie, płatności rozłożone w transzach według postępu prac i wzrost wartości do odbioru. Ma też ryzyka: opóźnienia (na Costa del Sol to raczej reguła niż wyjątek), rozbieżność między wizualizacją a efektem końcowym i ryzyko dewelopera. Kluczowe zabezpieczenie: hiszpańskie prawo wymaga ochrony wpłat nabywców gwarancją bankową lub ubezpieczeniową — weryfikacja tej gwarancji jest bezwzględnie konieczna i sprawdzamy ją przy każdej inwestycji. Pamiętaj też, że rynek pierwotny ma wyższe koszty transakcyjne (IVA 10% + AJD zamiast ITP 7%).

Tak — jako obywatele UE kupujemy w Hiszpanii na takich samych zasadach jak Hiszpanie. Do transakcji potrzebny jest numer NIE (identyfikacja podatkowa obcokrajowca), który pomagamy uzyskać, również zdalnie przez pełnomocnictwo.

Tak — zakup w pełni zdalny to legalna i powszechnie stosowana procedura. Etapy: wideoprezentacje na żywo, uzyskanie numeru NIE, pełnomocnictwo notarialne udzielone w Polsce (dwujęzyczne lub z tłumaczeniem przysięgłym, z klauzulą apostille — zalecamy ograniczyć je do konkretnej nieruchomości i ceny maksymalnej), rachunek bankowy, podpisanie aktu przez pełnomocnika u hiszpańskiego notariusza (skan dostajesz tego samego dnia) i przekazanie kluczy osobiście przy pierwszym przyjeździe albo kurierem. Warunek bezpieczeństwa: weryfikacja prawna nieruchomości przez niezależnego prawnika — tego kroku nigdy nie pomijamy.

NIE (Número de Identidad de Extranjero) to hiszpański numer identyfikacyjny dla obcokrajowców — bez niego nie kupisz nieruchomości, nie otworzysz konta ani nie podpiszesz umów na media. NIE to nie rezydencja: jego uzyskanie nie oznacza, że musisz w Hiszpanii mieszkać ani się tam rozliczać. Są trzy drogi: przez konsulat Hiszpanii w Polsce, osobiście w Hiszpanii (komisariat, po wcześniejszej rejestracji terminu) albo przez pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa z apostille — ten wariant stosujemy najczęściej przy zakupach zdalnych. Pomagamy skompletować dokumenty i umówić termin; całość trwa zwykle 2–6 tygodni.

Do ceny doliczasz koszty transakcyjne (stawki orientacyjne dla Andaluzji). Rynek wtórny: podatek ITP 7% ceny, notariusz 0,3–0,5%, wpis do rejestru 0,2–0,4%, prawnik 1–1,5% — razem ok. 9–10%. Rynek pierwotny: VAT (IVA) 10% i podatek AJD 1,2% plus notariusz, rejestr i prawnik — razem ok. 13–14%. Przy kredycie dochodzą wycena nieruchomości (300–600 €), prowizja bankowa (0,5–1% kwoty kredytu) i obowiązkowe ubezpieczenie. Przy każdej konkretnej ofercie przygotowujemy pełne wyliczenie w euro — nie procenty, tylko kwoty — zanim wpłacisz rezerwację.

Dla apartamentu w typowej urbanizacji roczne koszty utrzymania to orientacyjnie 2 500–5 000 €: opłata wspólnotowa (100–350 €/mies.; przy rozbudowanej infrastrukturze bywa 2–3× wyższa — przed zakupem sprawdzamy też finanse wspólnoty i uchwały o dodatkowych składkach na remonty), podatek od nieruchomości IBI (300–1 200 €/rok), wywóz odpadów (100–200 €), ubezpieczenie (250–600 €) i media (600–1 200 € przy użytkowaniu sezonowym). Nierezydent składa też co roku deklarację Modelo 210 od nieruchomości niewynajmowanej (zwykle kilkadziesiąt–kilkaset euro). Przy willi dochodzi utrzymanie basenu (100–150 €/mies.) i ogrodnika. Przy każdej ofercie podajemy realne koszty z dokumentów wspólnoty.

Sam zakup nie daje już prawa pobytu — hiszpański program „złotej wizy” (Golden Visa) został zniesiony w 2025 roku. Dla obywateli Polski to jednak kwestia w dużej mierze bezprzedmiotowa: jako obywatele UE mamy prawo swobodnego wjazdu, pobytu i osiedlenia się w Hiszpanii; przy pobycie dłuższym niż 90 dni wystarczy wpis do rejestru obywateli UE (certificado de registro) — to procedura administracyjna, nie wizowa. Osobną sprawą jest rezydencja podatkowa: powstaje zwykle po 183 dniach pobytu w roku i oznacza rozliczanie w Hiszpanii całości światowych dochodów — przed taką decyzją kierujemy do doradcy podatkowego znającego umowę polsko-hiszpańską.

Tak — prowadzimy pełne zarządzanie najmem krótkoterminowym (turystycznym) i długoterminowym; dla wielu klientów to warunek zakupu, bo nieruchomość ma się choćby częściowo utrzymywać sama. Najem krótkoterminowy obejmuje przygotowanie i wyposażenie nieruchomości, sesję zdjęciową, wystawienie na portalach rezerwacyjnych, obsługę rezerwacji i gości, sprzątanie oraz bieżące naprawy. Długoterminowy: znalezienie i weryfikację najemcy, umowę zgodną z lokalnym prawem, pobór czynszu i okresowe kontrole. W obu wariantach dostajesz miesięczne zestawienie przychodów i kosztów, a z nieruchomości korzystasz w zarezerwowanych dla siebie terminach. Warunki ustalamy indywidualnie.

Tak — najem krótkoterminowy o charakterze turystycznym wymaga w Andaluzji rejestracji nieruchomości jako VFT (Vivienda con Fines Turísticos) w rejestrze Junta de Andalucía; wynajem bez rejestracji grozi wysokimi karami. Nieruchomość musi spełniać warunki techniczne (m.in. zaświadczenie o zdatności do zamieszkania, klimatyzacja lub ogrzewanie zależnie od sezonu). Równie ważne, a często odkrywane po zakupie: wspólnota mieszkaniowa może uchwałą ograniczyć lub zakazać najmu turystycznego — coraz więcej urbanizacji z tego korzysta. Dlatego przy zakupie pod najem statut i uchwały wspólnoty sprawdzamy jeszcze przed rezerwacją; pomagamy też przejść rejestrację VFT.

To zależy od lokalizacji, standardu i modelu najmu — dlatego nie podajemy jednej liczby dla całego regionu. Orientacyjnie: najem krótkoterminowy w dobrej lokalizacji, przy profesjonalnym zarządzaniu, daje zwykle 4–7% brutto rocznie; najem długoterminowy 3–4,5% brutto — mniej, ale stabilnie i bez sezonowości. Uczciwie o ryzyku: w materiałach sprzedażowych rentowność bywa zawyżana przez założenie całorocznego obłożenia na poziomie sezonu. My liczymy na danych o obłożeniu porównywalnych obiektów w tej samej urbanizacji lub okolicy, z rozbiciem na sezon wysoki i niski — i pokazujemy wariant ostrożny oraz optymistyczny.

Dochód z najmu nieruchomości położonej w Hiszpanii podlega opodatkowaniu w Hiszpanii — niezależnie od tego, gdzie mieszkasz i gdzie wpływa czynsz. Nierezydenci rozliczają się formularzem Modelo 210; obywatele UE (w tym Polski) mogą odliczać koszty (wspólnota, IBI, ubezpieczenie, amortyzacja, zarządzanie, naprawy) i płacą 19% od dochodu netto — to korzystniejszy reżim niż 24% od przychodu brutto dla osób spoza UE. Osobno rozliczasz się w Polsce, zgodnie z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania. Sami nie prowadzimy rozliczeń — kierujemy do współpracujących hiszpańskich doradców (gestoría) obsługujących polskich klientów; podatki warto ustalić przed zakupem, nie po nim.

Tak. Obcokrajowcy mają na Dominikanie takie same prawa własności jak obywatele — kupujesz na pełną własność, na siebie lub na spółkę, a do transakcji wystarczy ważny paszport. Tytuł własności (Título) jest wpisywany do państwowego rejestru.

Cudzoziemcy kupują na Dominikanie na tych samych zasadach co obywatele — bez ograniczeń własności, wymogu rezydencji czy lokalnej spółki. Najważniejszy etap to weryfikacja tytułu prawnego: działa system rejestru tytułów (Registro de Títulos), ale zdarzają się nieruchomości bez zakończonego rozgraniczenia (deslinde) lub obciążone roszczeniami, dlatego zakup zawsze prowadzimy z udziałem lokalnego prawnika. Przy inwestycjach w budowie zabezpieczenia wpłat są słabsze niż w Hiszpanii — dobór sprawdzonego dewelopera znaczy więcej niż sama nieruchomość. Podatek od przeniesienia własności to ok. 3%, roczny podatek IPI 1% od wartości powyżej progu zwolnienia; transakcje rozliczane są zwykle w dolarach (ryzyko kursowe). Całość da się przeprowadzić zdalnie, pełnomocnictwem z apostille.

CONFOTUR to ustawa wspierająca inwestycje turystyczne. Nieruchomości w projektach z tym statusem są zwolnione z 3% podatku od przeniesienia własności przy zakupie oraz z rocznego podatku od nieruchomości (IPI) — zwykle na 15 lat. Część inwestycji z naszej oferty ma ten status; zawsze zaznaczamy to przy konkretnym projekcie.

Tak — cały proces da się przeprowadzić zdalnie, przez pełnomocnictwo udzielone prawnikowi. Organizujemy też wideoprezentacje nieruchomości i odbiory w Twoim imieniu. Część naszych klientów pierwszy raz widzi swój apartament na żywo dopiero przy odbiorze kluczy.

Głównie opłata na rzecz wspólnoty (zwykle liczona w USD od metra — pokrywa ochronę, baseny, tereny wspólne), media i ubezpieczenie. Podatek IPI płaci się tylko od wartości powyżej ustawowego progu, a projekty z CONFOTUR są z niego zwolnione.

Sam zakup nie daje automatycznie rezydencji, ale udokumentowana inwestycja ułatwia wniosek o rezydencję przez inwestycję. Jeśli to dla Ciebie ważne, opowiemy, jak wygląda ścieżka, i skontaktujemy Cię z prawnikiem imigracyjnym, z którym pracujemy.

To inwestycje o różnym profilu, więc nie ma jednej odpowiedzi. Dominikana: niższy próg wejścia i wyższa rentowność brutto z najmu, ale wyższe ryzyko rynkowe i prawne, rozliczenia w dolarach (ryzyko kursowe), niższa płynność przy odsprzedaży i 10–11 godzin lotu — z nieruchomości korzysta się zwykle raz w roku. Hiszpania: rynek UE ze znanymi procedurami, loty 3–3,5 godziny każdego dnia, brak ryzyka walutowego i realna wartość użytkowa. W skrócie: jeśli zakup ma być także „drugim domem”, zwykle lepsza jest Hiszpania; jeśli liczy się wyłącznie wynik i akceptujesz wyższe ryzyko — Dominikana. Dla konkretnego budżetu przygotowujemy bezpłatne porównanie liczbowe obu kierunków.